Наем на търговски обект в условията на пандемия

В борбата си с вируса COVID-19  държавата въведе редица мерки, целящи ограничаване струпвнето на много хора на едно място. Първи адресати на рестрикциите станаха търговците, осъществяващи ресторантьорски услуги, и наемателите на обекти в „търговски центрове тип МОЛ“. За тях бе предвидена пълна забрана за осъществяване на дейност. Призивите населението да остане вкъщи засегнаха останалите търговци, тъй като доведе до рязко намаляване на потока от клиенти за всякакви стоки и услуги. Всичко това намали драстично оборотите, а за някои търговци постъпленията са нулеви. Това поставя пред бизнеса множество проблеми, сред които и такива, касаещи наемните отношения за използваните търговски обекти- какво се случва с договорите за наем, дължи ли се наемна цена, могат ли и как да се прекратят договорите за наем и пр. Отговор на тези въпроси може да бъде даден на база разпоредбите на действащото българско законодателство относно непреодолима сила и стопанска непоносимост и клаузите на сключените договори.

Съгласно разпоредбата на чл. 306, ал. 2 от Търговския закон (ТЗ) непреодолима сила (форс мажор) е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора. Заповед № РД-01-124/ 13.03.2020г. на министъра на здравеопазването беше нормативният акт, с който бе наложено преустановяване на посещенията на редица видове търговски обекти, което на практика наложи затварянето им.  Този държавнически акт безспорно представлява непреодолима сила за договорите, сключени преди 13.03.2020г., доколкото има извънреден характер, бил е непредвидим преди посочената дата и е непреодолим. Как това се отразява на наемните правоотношения, възникнали преди издаването на посочената Заповед?

За търговците, които използват наетите имоти като „увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни заведения, кафе- сладкарници и големи търговски центрове тип МОЛ“ съвсем резонно възниква въпросът дали се дължи наем за периода, за който имотите ще бъдат недостъпни за клиенти. За наемодателите пък възниква проблемът дали ще дължат обезщетения за същия период поради това, че не могат да изпълнят основното си задължение да осигурят безпрепятстваното ползване на наетите имоти. Неминуемо ще се достигне и до въпроса за прекратяване на договорното правоотношение.

За обектите, нaмиращи се в „големи търговски центрове тип МОЛ“ приложение следва да намери разпоредбата на чл. 306 ТЗ, в която са уредени възможностите на страните при наличието на форс мажор. Съгласно ал. 4 на същата, докато е налице непреодолима сила се спира изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения. Това означава, че за срока на въведените със Заповедта ограничения наемодателите не дължат изпълнение на задължението си да осигурят на наемателя безпрепятстван и необезпокояван достъп до наетия обект, а последният няма да дължи изпълнение на насрещното си задължение да плаща наемна цена. Наред с това наемодателят не носи отговорност за претърпяни от наемателя вреди поради неосигурения достъп, освен ако е бил в неизпълнение на това свое задължение към датата на Заповедта.И все пак, ако извънредното продължение и свързаните с него ограничения продължат толкова, някоя от страните да загуби интерес от наемното правоотношение, договорът може да бъде прекратен едностранно.

 Аналогично е положението и за страните по договор за наем на обект, който попада в обхвата на Заповедта, но не се намира в търговски център тип МОЛ. За наемателите е налице забрана да осъществяват на практика пълноценна търговска дейност, поради което Заповедта се явява непреодолима сила. С оглед на това в отношенията между наемател и наемодател важи посоченото по- горе.

Тук е мястото да се отбележи, че гореиложените права и задължения произтичат от изричната разпоредба на Търговския закон. Възможно е обаче отношенията между наемател и наемодател в случаите на форс мажор да са уредени в самия договор за наем. Тази уредба може да е изчерпателна в различна степен и да засяга част или всички отношения между страните- напр. относно обстоятелствата при които е налице непреодолима сила, относно правата, задълженията и отговорнсотите на страните при форс мажор, реда, начина и сроковете за прекратяване на договора и др. Затова е редно преди да бъде предприето каквото и да било действие съответната страна (наемател или наемодател) първо да се запознае с договорните клаузи.

По- особено е положението на търговците, чиято дейност не е засегата от Заповедта и могат да я продължат свободно, но страдат от отлив на клиенти и рязко намаляване на оборотите поради въведените ограничения за придвижване и препоръките всички да си стоят по домовете и да излизат само при необходимост. За тях пандемията и предизвиканото от нея свиване на потреблението представляват обстоятелства, които наемодателят и наемателят не са могли и не са били длъжни да предвидят. Ако това продължи по- дълго, тогава запазването на наемното правоотношение би противоречало на справедливостта и добросъвестността, доколкото наемателят въпреки сериозните обективни затруднения ще е длъжен да плаща наем, който вероятно ще бъде непосилен.

При наличието на горните предпоставки- възникване на обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и при които запазването на договра би противоречало на справедливостта и добросъвестността,  може да се приеме, че за наемателя е възникнала стопанска непоносимост. Съгласно чл. 307 от Търговския закон това е основание за изменение или прекратяване на договора изцяло или от части. Докато при непреодолимата сила прекратяването на договора може да бъде извършено чрез едностранно изявление на всяка от страните по договора, при стопанската непоносимост изменението или прекратяването на правоотношението може стане само по съдебен ред.

В този случай съдебната процедура създава един особен проблем. В зависимост от текущата натовареност на съда, компетентен да разгледа иска, подобно производство може да продължи от няколко месеца до няколко години. Решението, с което се постановява изменение или прекратяване на договора, ще има действие за в бъдеще. Това означава, че за времетраенето на процеса наемателят ще дължи договорената наемна цена, независимо дали ползва наетия обект и какви са приходите от дейността. С оглед изложеното прилагането на съдебната процедура е практически обосновано само когато договорът за наем е с продължителен срок на действие, не е предвидена възможност за едностранно прекратяване от наемателя и страните не могат да постигнат взаимно съгласие за изменението или прекратяването на договора.

Тук е мястото да се посочи, че в договора за наем (както и във всеки друг търговски договор) могат да бъдат предвидени особени правила за случаите на стопанска непоносимост. Възможно е да се предвидят конкретни условия, при които наемната цена да може да бъде намалена, както и мехаизъм за намаляването, срок в който да действа изменението, условия за прекратяване на договора и др. Тези правила могат да се окажат изключително полезни предвид продължителността на съдебната процедура и действието на съдебното решение за в бъдеще. Поради това препоръчваме при встъпване в наемно правоотношение да не се подписва т.нар. „бланков“ договор, а да се изготви такъв, в който възможно най- подробно да бъдат описани правата и задълженията на страните в случаите на непреодолима сила и стопанска непоносимост.

 

You may also like