Във всяка сграда идва момент, когато трябва да се извърши ремонт на общи части. ЗУЕС съдържа детайлна уредба на тази материя, но наред с това борави с множество специфични понятия, които често създават объркване и водят до спорове между съседите. Целта на настоящото изложение е да се разграничат основните и най- често срещани видове ремонт, предвидени в ЗУЕС- неотложен, необходим и основен, както и да се посочат основните положения, които следва да бъдат взети предвид при извършването им.
1. Видове ремонти
Основните видове ремонт на общите части, предвидени в ЗУЕС, са неотложен, необходим и основен. Критериите за разграничаването им най- общо са два – колко съществено подлежащия на отстраняване проблем засяга сигурността на сградата и нейните обитатели и колко спешно се налага неговото отстраняване.
Понятието неотложен ремонт е дефинирано в § 1, т. 9 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС. Съгласно цитираната разпоредба това е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради. От така дадената дефиниция се вижда, че към този вид дейности се пристъпва, когато е налице опасност от погиване на сградата като цяло или на нейни части, налице е опасност за живота и здравето на хората или за увреждане на околни сгради. Като типичен пример могат да се посочат дейностите по укрепване на основите на сградата, прекратяване на течове, компрометиращи основите или носещите конструкции, укрепване на балкони и др.
Съгласно дефиницията, дадена в § 1, т. 8 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, необходим ремонт е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. От сравнението с дефиницията на неотложния ремонт се вижда, че необходим ремонт се извършва, когато съществува проблем, който създава пречки или неудобства за ползването на сградата, но не поставя в опасност нейното съществуване или живота и здравето на обитателите. Като пример за необходим ремонт може да се посочи поправката на неработещ асансьор- качването по стълбите поради проблем с асансьора безспорно представлява неудобство на обитателите, особено на живеещите на по- високите етажи, но не и риск за техния живот или здраве или за самата сграда, който трябва да бъде отстранен незабавно.
Определението за основен ремонт е дадено в § 5, т. 42 от Закона за устройство на територията. Съгласно дефиницията основният ремонт представлява дейност за частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително- монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация. Характерното в този случай е, че не е налице проблем, който да създава опасност за сградата или неудобство при ползването ѝ, но съответното действие е препоръчително с оглед една безпроблемна бъдеща експлоатация. Като пример може да се посочи ремонт на покрив, при който няма теч, но не е ремонтиран от много години и изолационното покритие е амортизирано поради дългогодишното излагане на атмосферните влияния.
2. Извършване на ремонт по предварително решение на Общото събрание на собствениците
С изричната разпоредба на чл. 48, ал. 1 ЗУЕС на Общото събрание на собствениците е възложено вземането на решения относно извършването на всички видове ремонт на общите части в сградата. Това е така, тъй като именно собствениците плащат ежемесечни вноски във фонд „Ремонт и обновяване”, от който се посрещат разходите за ремонт, а при нужда правят и извънредни вноски (повече за задълженията на собствениците за вноски може да научите тук). ЗУЕС не предвижда никакви особености в процедурата по свикване и провеждане на Общото събрание, на което следва да се вземе решение за извършване на ремонт. Само по изключение, когато е налице неотложен случай по смисъла на 1, т. 16 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС (наличие на факти и обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаване на сградата, водят до опасност за живота и здравето на хората и др.), събранието може да бъде свикано от управителя или всеки собственик или ползвател не по- малко от 24 часа преди часа на събранието (повече за процедурата по свикване и провеждане на Общото събрание може да научите тук).
Единствената особеност, касаеща вземането на решения от Общото събрание за извършването на ремонт, е свързана с необходимото мнозинство. Съгласно чл. 17, ал. 2, т. 5 ЗУЕС решението за извършване на основен ремонт или основно обновяване се взема с квалифицирано мнозинство от 67% идеални части от общите части на сградата. По аргумент от чл. 17, ал. 3 ЗУЕС решението за извършване на необходим или неотложен ремонт се взема с обикновено мнозинство от 50% идеални части от общите части, представени на събранието.
Разходите по ремонта, независимо дали неотложен, необходим или основен, се заплащат от средствата във фонд „Ремонт и обновяване”, набрани чрез ежемесечните вноски от собствениците или чрез извънредни целеви вноски.
Когато се извършва необходим ремонт управителният съвет (управителя) отпуска необходимите средства от натрупания фонд. Извършените разходи се одобряват впоследствие от Общото събрание въз основа на представени разходооправдателни документи. В случай че средствата във фонда се окажат недостатъчни следва да се вземе решение от Общото събрание за плащане на допълнителни вноски за покриване на разходите.
По аналогичен начин стоят нещата и при необходимостта от извършване на неотложен ремонт. Управителният съвет (управителят) отпуска необходимите средства от фонд „Ремонт и обновяване”. Макар и да не е изрично посочено в закона, считам, че извършените разходи следва да бъдат одобрени впоследствие от Общото събрание. Специфична особеност в сравнение с извършването на необходим ремонт се разкрива, когато във фонда липсват достатъчно средства за извършването на неотложен ремонт. В този случай управителят е длъжен незабавно да свика Общо събрание за вземане на решение за набиране на средства във фонда. В случай че Общото събрание не бъде свикано или не вземе решение за допълнителни парични вноски, председателят на управителния съвет (управителя) или всяко заинтересовано лице може да уведоми кмета на общината или района за нуждата от извършване на неотложен ремонт и бездействието на Етажната собственост. В едномесечен срок от уведомяването се извършва проверка и се издава заповед, с която собствениците се задължават да осъществят ремонта в определен срок, който не може да бъде по- дълъг от три месеца. Ако заповедта не бъде изпълнена в указания в нея срок, неотложният ремонт се извършва от кмета на общината или района, като сторените разходи са за сметка на собствениците на самостоятелни обекти в сградата и за тях съответната администрация може да се снабди с изпълнителен лист по установения в закона ред.
3. Извършване на ремонт без предварително решение на Общото събрание на собствениците
Основният принцип е, че ремонтите на общите части се извършват по решение на Общото събрание на собствениците (чл. 48, ал. 1 ЗУЕС). Законът обаче допуска известни отклонения от това правило.
ЗУЕС предвижда възможност необходим ремонт да бъде извършен от собственик на самостоятелен обект в сградата с лични негови средства без преди това да е взето решение на Общото събрание. В тази хипотеза законът вменява в задължение на Общото събрание да вземе решение за възстановяване на направените разходи след представяне на документи, удостоверяващи извършването им, или за прихващане на платените суми с дължимите вноски към фонд „Ремонт и обновяване”. Ако подобно решение не бъде взето ще се стигне до неоснователно обогатяване на всички етажни собственици, доколкото ще са си спестили заплащането на разходите по необходимия ремонт. Тъй като подобно положение е нетърпимо от правото, законът предоставя възможност на заплатилия ремонта собственик да предяви иск срещу останалите етажни собственици за заплащане на припадащата им се част от сторените разноски.
Подобна възможност не е изрично предвидена за извършването на неотложен ремонт от собственик без решение на Общото събрание. Според мен обаче това не е пречка дейностите, необходими за опазване на сградата или живота и здравето на обитателите ѝ, да бъдат осъществени и заплатени от един собственик, а впоследствие да бъдат възстановени чрез плащане от фонд „Ремонт и обновяване” или чрез прихващане с дължимите вноски към фонда. В противен случай би се стигнало до обогатяване на останалите етажни собственици, което, след като е недопустимо при извършване на ремонтни дейности за отстраняване на неудобства при ползването на сградата (необходим ремонт), на още по- силно основание следва да не се допуска за дейности, които премахват рисковете от погиване на сградата или за живота и здравето на хората.
Горното обаче не е валидно за извършването на основен ремонт. Описаното изключение от правилото на чл. 48, ал. 1 ЗУЕС, че ремонтите се извършват по решение на Общото събрание на собствениците, се оправдава с необходимостта от премахване на риск от погиване на сградата или за живота и здравето на хората, или за отстраняване на неудобство за ползването ѝ. При дейностите по основен ремонт подобна нужда не съществува, поради което изключението не може да намери приложение. Това обаче не означава, че ако собственик извърши основен ремонт със собствени средства, Общото събрание впоследствие не може да одобри разходите и да вземе решение за възстановяване на платеното или извършване на прихващане с дължимите от собственика вноски във фонд „Ремонт и обновяване”. Ако подобно решение не бъде взето или Общото събрание откаже възстановяването на платеното считам, че собственикът няма да може да претендира по съдебен ред осъждането на останалите собственици да му заплатят припадащите им се части от стойността на основния ремонт.