Институтът на изваждане на собственик на етаж или част от етаж в сграда в режим на етажна собственост е изключително ефективен инструмент в ръцете на съкооператорите за осигуряване реда и уреждане на различни видове спорни отношения в сградата. Въпреки това много хора не знаят за него или го подценяват, поради което се използва сравнително рядко. Положението допълнително се затруднява и от това, че предпоставките и процедурата за изваждане на собственик от сграда са уредени в няколко нормативни акта: чл. 45 и 46 от Закона за собствеността (ЗС), чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е”, чл. 17, ал. 2, т. 2, чл. 33, ал. 2, т. 2, чл. 38, ал. 3 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), както и чл. 235 ЗЗД. Тази разпокъсаност на нормативната уредба затруднява разбирането на този ценен и ефективен институт на управлението на етажната собственост. Целта на настоящата публикация е да запознае гражданите с това, при какви условия и по какъв начин е възможно да се приложи тази крайна мярка за ограничаване правото на собственост
1. Предпоставки за изваждане на собственик от сграда
На първо място следва да бъдат обсъдени материалните предпоставки, при които може да се стигне до изваждане на собственик от сградата. Същите са описани в чл. 45, ал. 1 ЗС. Това са:
а) когато собственикът използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди.
б) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.
При сравнение на двете групи предпоставки се вижда, че техен предмет е такова поведение, което е нетипично, особено, което няма общо с нормалното и добросъвестно съжителстване в етажната собственост.
В първата група попадат действия, насочени към сградата, т.е. поведение, което създава риск от повреждане или погиване на материални ценности. Поведението, което създава опасност от пожар, може да бъде най- различно. Също така повредите могат да бъдат от всякакво естество – по покрива, конструкцията и основите на сградата, по различните инсталации и др. И в двата случая наличието на такова поведение се извежда от конкретната фактическа обстановка. Същественото тук е това, че законът не изисква това поведение да е дало резултат и пожарът или повредите да са настъпили, за да се инициира изваждане на собственика. Достатъчно е конкретното поведение да създава реална опасност за възникване на вреди.
Във втората група попадат действия, които са насочени най- общо към реда и спокойствието в сградата. Докато при първата група действия нещата са сравнително ясни, то повечето проблеми възникват именно при прилагането на чл. 45, ал. 1, б. „б” от ЗС. Тези проблеми идват основно от съществуващата в закона неяснота какво означава „систематическо нарушение” и какво нарушение подлежи на санкциониране. Тези въпроси са намерили своето разрешение в съдебната практика.
За да бъде систематическо едно нарушение, поведението на собственика трябва да е еднотипно и най- малкото трикратно (три нарушения на правилника или три нарушения на добрите нрави). Считам обаче, че тук трябва да се сложи и ограничение в темпорално отношение, т.е. за да е релевантно това поведение да е намерило израз в сравнително кратък период от време (напр. вдигане на шум почти всяка вечер, а не веднъж годишно). Само когато са налице и трите предпоставки, т.е. поведението е еднотипно и извършено поне три пъти в рамките на кратък период, може да се говори за системност.
Наред с това, за да се приеме, че е налице нарушение, е необходимо в имота на собственика да е осъществено такова поведение, което да е в разрез с правилника за вътрешния ред в сградата, с решение на общото събрание относно правилата за вътрешния ред или с добрите нрави. Това означава че основание за изваждане на собственика е едно реално негово действие или допускането на такова действие от лице, за което собственика отговаря. В тази връзка без всякакво правно значение е поведението на собственика извън сградата или моралната оценка на съседите за личността или цялостното поведение на собственика.
Често управителните органи на етажната собственост прибягват до процедурата по изваждане на собственик от сградата, когато същият има неплатени задължения за управление, поддържане и/или ремонт на общите части. Основанието за това е, че всеки собственик е длъжен да поеме тези разходи, като това задължение произтича изрично от ЗУЕС и в повечето случаи е предвидено и в Правилника за вътрешния ред в сградата, а размерът на конкретните задължения и сроковете за изпълнението им се определят по решение на общото събрание. Въз основа на това управителите приемат, че с неплащането на повече от три месечни парични вноски е налице системно нарушение и може да се пристъпи към изваждане на собственика. В преобладаващата си част обаче съдебната практика е на противоположното мнение. Повечето съдилища споделят разбирането, че в приложното поле на чл. 45 ЗС попадат само действия, свързани с нарушаване на обществения ред, реда в сградата и добрите нрави, но не и неизпълнението на парични задължения. Поради това приемат, че събирането на дължимите към етажната собственост суми следва да бъде осъществено по предвидения за това ред, като изваждането на собственика за непогасени задължения е неприложимо.
2. Кой може да бъде изваден от сградата по реда на чл. 45 ЗС
Съгласно чл. 45 и чл. 46 от ЗС от сградата може да бъде изваден само собственика на етаж или част от етаж (самостоятелен обект), който осъществява конкретно противоправно поведение. От друга страна чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е” от ЗУЕС предвижда, че по реда на чл. 45 от ЗС за срок до три години може да бъде изваден не само собственик, но също така ползвател и обитател. Тук може да се постави въпросът дали между двете разпоредби съществува колизия и спрямо кои лица може да се приложи разглежданата санкция? Според мен двете разпоредби по- скоро се допълват, отколкото да си противоречат. По отношение на управлението на етажната собственост ЗС се явява общ спрямо ЗУЕС, поради което превес следва да намери специалният закон и за адресати на разглежданото ограничение да бъдат считани не само собствениците, но и ползвателите и обитателите.
Допълнително тази теза може да се провери и чрез изследване на задълженията, при неизпълнението на които се прилага тази санкция, и лицата, които са субекти на тези задължения. От формулировката на чл. 45 от ЗС се вижда, че до изваждане може да се стигне, когато се създава опасност от причиняване на щети на други обекти или общи части в сградата, когато в имота се извършват дейности, които създават на околните безпокойство по- голямо от обичайното, когато се накърняват добрите нрави, не се изпълняват решения на общото събрание или разпоредбите на правилника за вътрешния ред. Всички описани действия съвпадат със задълженията на собствениците по чл. 6, ал. 1, т. 2, 4, 7, 8, 20 и др. от ЗУЕС. Съгласно ал. 2 и ал. 3 на същата разпоредба обаче, тези задължения имат и ползвателите и обитателите в сградата. Следователно, след като едни и същи лица дължат еднакво поведение, би било нелогично и неоправдано за неспазването му да се санкционират само някои от тях, а други да остават безнаказани.
Това становище се подкрепя и от чисто рационални аргументи. Така например ако наемателят в даден самостоятелен обект с действията си системно нарушава обществения ред или създава опасност от пожар или значителни вреди, то много по- бързо и ефективно ще бъде да се отстрани наемателят, отколкото да се ангажира отговорността на собственика за допускането до имота на фактическия нарушител.
От изложеното следва, че не само собственик, но също така и ползвател и обитател може да бъде изваден от сграда в режим на етажна собственост на основание чл. 45 от ЗС. Тъй като както предпоставките, така и процедурата по изваждане са почти еднакви, независимо дали става дума за собственик, ползвател или обитател, по- надолу в изложението ще се говори само за изваждане на собственик, като изрично ще се посочват различията, когато става дума за ползвател или обитател.
Повече информация относно провеждането на процедурата по изваждане на собственик от сградата, можете да откриете в част 2.