След като се установи, че са спазени предварителните формалности- своевременна разгласа на поканата и дневния ред на събранието и ако е налице изискуемият от закона кворум, може да се пристъпи към провеждане на Общото събрание и колективният управителен орган на етажната собственост да осъществи главната си функция – вземане на решения по въпроси, касаещи общите части в сградата.
I. Провеждане на Общо събрание. Органи на Общото събрание.
Констатацията за наличието на предпоставки за провеждане на събранието се прави от лицето, респ. лицата, по чиято инициатива е същото е свикано или от председателстващия събранието. Под „провеждане на Общо събрание” се разбира процедура по поставяне и обсъждане на въпросите от дневния ред, даване на предложения и тяхното гласуване. За да е максимално улеснено участието на всички оправомощени лица, законът предвижда, че тази процедура трябва да се проведе на подходящо място в етажната собственост или в прилежащите й части. Това означава, че събранието може да се състои във или пред входа на сградата, в общо избено помещение, във външна беседка, дори и в самостоятелно жилище, стига конкретното място/помещение да е изрично посочено в поканата за свикването.
След установяване наличието на необходимия кворум председателят открива Общото събрание. В зависимост от личния подход при ръководенето, събранието може да протече по различен начин. Във всички случаи обаче следва на събралите се лица да бъдат съобщени въпросите от дневния ред, да се проведе обсъждане на проблемите, да се дадат предложения и да се проведе гласуване. При провеждане на обсъждането могат да участват и да правят предложения всички лица, свързани с етажната собственост и пряко засегнати от управлението й – това са собствениците, лицата с учредено вещно право на ползване и обитателите, които живеят в сградата на друго правно основание. Докато всички могат да участват в обсъждането на проблемите и да предлагат начини за разрешаването им, гласуването е право само на ограничен кръг лица- собствениците могат да гласуват по всякакви въпроси без изключение, а ползвателите не могат да гласуват по въпроси, касаещи правото на собственост. Според изричната разпоредба на ЗУЕС обитателите имат право само на съвещателен глас, т.е. не участват във вземането на решения и не могат да гласуват.
Общото събрание има два органа– председател и протоколчик. Ролята на председател се осъществява от Управителя на етажната собственост, а ако в етажната собственост има Управителен съвет – от неговия председател или друг член. Основните функции на председателя са да ръководи разискванията, да следи обсъжданите въпроси да съответстват на предварително обявения дневен ред, както и да съблюдава събранието да се проведе съобразно изискванията за закона и приетия правилник за вътрешния ред. За протоколчик се избира някой от присъстващите на събранието по предложение на председателя, като за избора е необходимо обикновено мнозинство, т.е. 50% от присъстващите. Функциите на протоколчика са да обективира в писмена форма датата, часа и мястото на провеждане на събранието; да посочи присъстващите лица, както и идеалните части, които представляват и самостоятелните обекти, които притежават, респ. ползват, да събере подписите на всички присъстващи и да посочи как са гласували по отделните въпроси („за”, „против” или „въздържал се”), да опише подробно направените обсъждания, дадените предложения, извършените гласувания и взетите решения.
II. Изготвяне на протокола от Общото събрание. Съобщаване. Оспорване.
На практика изготвянето на протокола се осъществява на два етапа. Първият е в момента на провеждане на Общото събрание- протоколчикът съставя присъствен лист, в който се отразяват присъстващите лица, притежаваните, респ. ползваните самостоятелни обекти, представляваните идеални части и всеки от присъстващите се подписва срещу името си. За проведените обсъждания, дадени предложения, извършени гласувания и взети решения, протоколчикът си води по- кратки или по- подробни записки в зависимост от динамиката на събранието.
Вторият етап започва след приключването на общото събрание – протоколчикът разполага със 7- дневен срок на база водените записки да изготви пълен и подробен протокол за проведените обсъждания и взетите решения, като задължително отбелязва начина на гласуване по всеки отделен въпрос –„за”, против” или „въздържал се”. Към него се прилага присъствения лист с подписите на участниците, който става неразделна част от протокола. Достоверността и съответствието на отразеното в протокола със записките от събранието се удостоверява с подписите на протоколчика и председателстващия събранието.
След изготвяне на протокола и подписването му от протоколчика и председателстващия, на видно и общодостъпно място в етажната собственост се поставя съобщение за изготвянето му. За обявяване на съобщението се съставя нарочен протокол, който се подписва от най- малко две лица – Управителят и собственик/ползвател/ обитател в сградата, в който се отбелязват датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Наред с това, препис от протокола се предоставя на собствениците/ ползвателите/ обитателите в сградата на хартиен носител, а за отсъстващите – чрез електронна поща или чрез изпращане на адрес в страната. Ако e-mail или адрес за кореспонденция не са заявени, отсъстващите се считат уведомени за взетите решения с поставянето на съобщение за изготвения протокол.
Уведомяването за изготвянето на протокола има важно значение за защитата на правата на заинтересованите лица. Така всеки, който има право да участва в Общото събрание, разполага и с правото да оспори съдържанието на изготвения протокол, включително и достоверността на отразените в него решения. За целта се подава писмено възражение до Управителя, респ. до Управителния съвет в 7- дневен срок от поставяне на съобщението за изготвения протокол, но не повече от един месец за трайно отсъстващите лица. Към това средство за защита се прибягва, когато отразеното в протокола не съответства на действително случилото се на събранието. В този случай Управителят, респ. Управителният съвет, следва да извърши проверка и в случай че се установи посочения порок в протокола, последният трябва да се коригира. Макар и да не е изрично посочено в закона, в тази хипотеза следва да се постави ново съобщение за изготвянето на коригирания протокол и същият да се предостави на собствениците/ ползвателите/ обитателите в сградата. В случай че в протокола няма допуснати грешки, но на събранието е взето незаконосъобразно решение, защитата на заинтересованите лица е само по съдебен ред. Това право се реализира чрез подаване на молба до районния съд за отмяна на решение на общото събрание в 30- дневен срок от получаване на протокола. В тази хипотеза се образува исково производство, в което съдът изследва дали е спазена надлежно законоустановената процедура по свикване и провеждане на общото събрание.
От изложеното се вижда, че дейността на Общото събрание засяга всички членове на етажната собственост, независимо дали са собственици, ползватели или обитатели, което го прави най – важния орган на управление на етажната собственост. За да може същият да функционира нормално и да взема законосъобразни решения, които да са обвързващи за всички, е необходимо да бъде спазена стриктно предписаната в закона процедура по свикване, провеждане и вземане на решения. Всеки един пропуск или несъобразяване с нормативните предписания би довело до порок на взетите решения, което може да застраши интересите на всеки член на етажната собственост. Поради това са предвидени различни способи за защита срещу незаконосъобразни актове на Общото събрание, но реализирането им е ограничено във времето. Затова Ви съветваме, да вземате активно участие в Общите събрания, провеждани в обитаваната от Вас сграда, да следите и да изисквате законосъобразното им провеждане и дори и при съмнение, че правата Ви са засегнати от взетите решения, незабавно да се консултирате с компетентен специалист дали е допуснато нарушение на закона и какви са възможностите Ви за защита.
Автор: адвокат Симеон Станчев