В публикацията „Видове парични задължения към Етажната собственост” бяха обсъдени основните парични задължения, които възникват за собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти в режим на етажна собственост. След като законът е предвидил едно задължение, следва да бъде посочен и адресатът на това задължение, т.е. кой е длъжник и следва да го изпълни. Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) членовете на етажната собственост се разделят на три групи- собственици, ползватели или обитатели, с оглед вида и обема на притежаваните от тях права спрямо самостоятелните обекти в сградата. В зависимост от това представителите на различните групи отговарят различно за отделните парични задължения.
В чл. 6, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) са изброени основните задължения, които имат собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост. Сред тях изрично са посочени задълженията за заплащане на 1.) разходите за управление и поддържане на общите части на сградата; 2.) вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, както и 3.) разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване. Според мен изложеното в цитираната разпоредба изброяване не е изчерпателно, и доколкото собствениците по изричната разпоредба на чл. 6, ал. 1, т. 8 ЗУЕС имат задължението да изпълняват решенията на общото събрание, ако последното е взело решение за извършване на други разходи във връзка с общите части, които да се поемат от собствениците, то това решение ще е обвързващо за тях и ще породи задължение за плащане на съответните суми.
Ползвателите на самостоятелни обекти (т.е. лицата с учредено вещно право на ползване), дължат плащане единствено на разходите за управление и поддържане на общите части, без да носят отговорност за вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ или за други разходи, свързани с ремонтиране и обновяване на общи части. Това произтича от правилотo, че е отговорност на собственика да поддържа вещта си в изправно състояние и да я ремонтира при нужда. Все пак законодателят е съобразил обстоятелството, че ползването на имота от тази категория лица принципно е с голяма продължителност, поради което е несправедливо собственикът да понася само разходите, а ползвателят да получава само ползите от имота. Поради това е предвидена възможност при изрична уговорка между страните, ползвателят да носи отговорност и за разходите за всякакви ремонти на общите части и за вноските във фонд „Ремонт и обновяване“.
Обитателят на самостоятелен обект (т.е. лице, което не е собственик или ползвател, но пребивава в сградата на друго основание, напр. наемател) също както ползвателите е длъжник единствено относно вноските за управление и поддържане на общите части, но не дължи заплащане на разходи за ремонти и/или на вноски за фонд „Ремонт и обновяване“. Относно тази категория лица не е предвидена изрична възможност за постигане на уговорка със собственика, но предвид свободата на договаряне считам, че не е налице пречка за подобно споразумение. Напълно законосъобразно би било собственикът да се договори с обитателя, че последният ще плаща разноските за ремонти и/ или вноски за фонд „Ремонт и обновяване“. Тази уговорка обаче ще е приложима единствено между тези лица, като няма да има действие спрямо етажната собственост, т.е. собственикът не се освобождава от отговорност при неплащане от страна на обитателя и остава длъжник към етажната собственост.
Автор: адв. Симеон Станчев