Свикване, провеждане и вземане на решения от Общото събрание на Етажната собственост (част 1 от 3)

Институтът на етажната собственост дълго време е бил неглижиран както от законодателните, така и от правоприлагащите органи в страната, а гражданите много често не са запознати с правата и задълженията, които имат в тази сфера. Напоследък, с появата на т.нар. професионални домоуправители, започват да възникват множество въпроси, свързани с управлението на общите части на сградите, с процедурата за свикване и провеждане на събрания на управителните органи на етажната собственост, с правата и задълженията на собствениците/ ползвателите/ обитателите на самостоятелните обекти в сгради, с принудителното изпълнение на взетите решения и пр. Настоящото изложение няма за цел да направи пълен и подробен правен анализ на действащата нормативна уредба, а е предназначено да ориентира гражданите какви са техните права и задължения, свързани с участието им в етажната собственост, и какви са възможностите им за защита, в случай че тези права бъдат нарушени и/или някой претендира изпълнение на задължение.

Общото събрание като орган на управление на етажната собственост. Членове.

Етажната собственост разполага с няколко органа, на които законът е делегирал правомощия, свързани с управлението на общите части в сградата. Това са Общото събрание на собствениците, Управителният съвет и  Контролният съвет. Общото събрание е най – важният управителен орган на Етажната собственост. Докато другите органи могат да се състоят и от едно лице (напр. Управител и Контрольор) или не са задължителни (може да бъде взето решение да не се назначава Контролен съвет/ Контрольор), Общото събрание е задължителен колективен орган.

Поради най – голямата представителност, това е органът, който има най – широки правомощия при управлението на етажната собственост. Въпросите, разрешаването на които е предоставено в изключителна компетентност на Общото събрание, са посочени в чл. 11 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Направеното в закона изброяване обаче не е изчерпателно и няма пречка колективният орган да взема решения и по други въпроси, свързани с управлението на общите части. На практика най – често Общото събрание взема решения, свързани с правилника за вътрешния ред, избора на управителни органи на етажната собственост (Управителен или Контролен съвет) и освобождаване на техните членове, определя размера на месечните парични вноски за управление и поддържане на общите части и вноски във фонд „Ремонт и обновяване”, взима решения за извършване на ремонти в сградата и др. За да могат приетите решения да станат задължителни за всички членове на етажната собственост – собственици, ползватели и обитатели, същите трябва да са взети при стриктно спазване на процедура, предвидена в ЗУЕС. В противен случай съответното решение ще страда от порок, който ще се отрази пагубнона неговата валидност.

Право да участват в Общото събрание имат всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, и същите могат да участват в гласуването на всички решения. Право на участие имат и ползвателите на самостоятелни обекти (лица с учредено вещно право на ползване). Техните правомощия в гласуването обаче са ограничени – могат да дават своя глас по всички въпроси, свързани с управлението на общите части, освен за тези, които засягат директно имуществената сфера на собственика на имота – за определяне на вноските във фонд „Ремонт и обновяване”, извършване на ремонти на сградата, разпореждане с общи части и др.

Свикване на Общото събрание. Инициатива. Покана.

Процедурата по провеждане на Общото събрание започва със свикването му. В повечето случаи товасе прави от Управителя или от Контрольора. В закона е предвидена възможност инициативата да бъде поета и от група собственици, притежаващи поне 20% идеални части от общите части на сградата. За целта се отправя писмена покана до Управителя да свика Общо събрание в срок до 10 дни. При бездействие от негова страна Общото събрание се свиква от собствениците- инициатори при спазване на установената процедура. Само по изключение свикването може да бъде извършено от отделен собственик или ползвател, когато Общо събрание не е провеждано повече от една календарна година или в неотложен случай (когато са налице факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или съседни сгради, на части от тях или водещи до опасност за живота и здравето на гражданите).

Независимо от кой произтича инициативата за свикване, е необходимо собствениците на самостоятелни обекти в сградата да бъдат своевременно информирани за предстоящото Общо събрание и за подлежащите на обсъждане въпроси, за да могат да осигурят участието си. За целта се изготвя покана от свикващия събранието, съдържаща подлежащия на разглеждане дневен ред, която се поставя на видно и общодостъпно място във входа на сградата не по- късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по- късно от 24 часа. За да се избегнат всякакви недоразумения във връзка с изчисляването на сроковете, следва да се има предвид, че събранието може да бъде насрочено и проведено най- рано на осмия ден след поставяне на поканата, а в неотложни случаи – след изтичането на най- малко 24 часа. С поставянето на поканата на съответното място, всички лица, имащи право да участват в събранието, се считат уведомени за провеждането му и за дневния ред. Собственици или ползватели, които не ползват имота или  отсъстват за повече от месец, предварително уведомяват за това управителя, като му предоставят e-mail и телефон за връзка, на които да им бъде изпратена поканата за свикване на Общо събрание. При неизпълнение на това задължение, отсъстващите лица се считат за надлежно уведомени чрез залепването на поканата.

След като процедурата по свикване е спазена, Общото събрание може да бъде проведено в определения ден и час. За тази цел е необходимо да бъде събран предвидения в ЗУЕС кворум, от който да се формира мнозинство за вземане на решения. Информация за тях може да намерите в част 2 от изложението.

Автор: адв. Симеон Станчев

 

You may also like