Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) обръща особено внимание на паричните задължения на собствениците/ ползвателите/ обитателите в сграда в режим на етажна собственост. Независимо от това засегнатите лица често не са наясно какво дължат, защо го дължат и за какво се използват/ би трябвало да се използват платените от тях суми. В изложението по- долу ще посоча основните парични задължения, начина за определяне на техния размер и за какво се разходват събраните суми.
Най- напред могат да се посочат задълженията за заплащане на разходите, свързани с ремонт на общите части. В ЗУЕС е предвидено, че във всяка сграда в режим на етажна собственост се създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“, средствата в който се набират от месечни вноски. Основен принцип на закона е, че разходите за ремонт на общите части, а оттам и вноските за създаването на фонд за целта, се поемат от собствениците съразмерно на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата(и.ч.). Задача на Общото събрание на етажната собственост (ОС) е да определи каква сума ще се дължи за всеки % и.ч. След като това решение е взето, лесно може да се определи и размера на месечната вноска, дължима от всеки собственик, като просто определената от ОС сума за всеки % и.ч. се умножи по притежаваните от собственика % и.ч. (напр. ОС решава да се плаща по 1.00 лев за всеки 1% и.ч., което означава, че месечната вноска на собственик, който притежава 2% и.ч. ще бъде в размер на 2.00 лева, на този с 2.48% и.ч. – 2.48 лева и т.н.)
Особено внимание следва да се обърне на обстоятелството, че законът въвежда минимален размер на вноската за фонд „Ремонт и обновяване”. В чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС е предвидено, че месечната вноска не може да е по- малка от 1% от минималната работна заплата за страната. До прилагането на тази разпоредба ще се стигне най- често в случаите, когато ОС не може да вземе решение относно размера на месечната вноска или когато при промяна на минималната работна заплата в страната предвидения от ОС месечен приход на фонда е под минималната работна заплата (т.е. когато ОС е взело решение сумата, която се дължи за всеки % и.ч., да е по- ниска от 1.0 % от увеличената минимална работна заплата). В тези случаи за всички обекти ще се дължат еднакви месечни вноски. Тук е мястото да се отбележи, че разглежданата норма може и следва да бъде критикувана. В случаите, когато се прилага, всички или част от собствениците на самостоятелни обекти в сградата плащат равни вноски, като по този начин се постига заобикаляне на правилото, че всеки трябва да поема разходите по ремонтите съобразно притежаваните от него идеални части, при което собствениците на по- малки апартаменти плащат колкото притежателите на по- големи обекти. Това създава значителна несправедливост и неравнопоставеност между задълженията на отделните собственици. Този проблем следва да бъде разрешен по законодателен ред чрез предвиждане на нов механизъм за определяне на минималните размери на месечните вноски, а до тогава управителите на етажните собствености следва да следят стриктно изчисляването на вноските за фонда и да свикат общо събрание ако установят, че са попаднали в някоя от хипотезите, при които разглежданата норма намира приложение.
Резервите във фонд „Ремонт и обновяване“ могат да се натрупват не само от месечните вноски на етажните собственици, но и от други източници. Няма ограничение за вида на тези източници- отдаване под наем на общи части, извънредни или допълнителни вноски, определени с решение на общото събрание и др.
Сумите, набрани във фонд „Ремонт и обновяване” се разходват основно за дейности, свързани с ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общи части, за подмяна на общи инсталации и оборудване и за изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата, т.е. за дейности, насочени към съхраняване на сградата и обновяване на общите части. Само по изключение ЗУЕС допуска средствата от фонда да се разходват за други цели, но само след решение на ОС.
Друго перо от бюджета на Етажната собственост са разходите за управление и поддържане на общите части. Под „разходи за управление и поддържане“ по смисъла на ЗУЕС се разбират разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьора и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Най- характерното за тези вноски, което ги отличава от тези за фонд „Ремонт и обновяване“, е, че техният размер е фиксиран. Докато разходите за ремонт се поемат от собствениците съобразно притежаваните от тях идеални части, дейностите по управление и поддържане на общите части (почистване, осветление и др.) ползват всички в сравнително еднаква степен. Поради това и ЗУЕС въвежда изискването вноските за управление и поддържане да се заплащат от всички живущи поравно (собственици, ползватели или обитатели и членовете на техните семейства), т.е. за всеки вноската е равна.
Тук липсва изискване за минимална вноска и същата се определя от реалните нужди на Етажната собственост, като няма пречка, когато средствата в касата не достигат, да се вземе решение за увеличаване размера на месечните вноски или за събиране на извънредни такива.
ЗУЕС не предвижда фонд за управление и поддържане, аналогичен на „Ремонт и обновяване“, но на практика във всяка Етажна собственост е създадена и се поддържа каса, със средствата от която се заплащат горепосочените дейности. За коректност спрямо ЗУЕС ще отбележа, че съгласно закона, разходите за управление и поддържане на общите части се поемат поравно от всички живущи в сградата. Тъй като обаче е трудно постоянно да се изчисляват разходите и да се събират от всеки припадащите му се части, на практика общото събрание определя месечни вноски, чрез които в касата се набавят необходимите средства.
Общото между изброените по- горе парични задължения е, че същите са постоянни и поради това са предвидими. В зависимост от конкретните нужди и наличните средства в касата на етажната собственост обаче, ОС може да вземе решение за извънредно набиране на парични средства (напр. за неотложен ремонт, за заплащане на непогасени задължения за ток, вода и др.). Решението на ОС поражда за собствениците/ ползвателите/ обитателите парични задължения, които имат инцидентен характер. Това не е недопустимо от закона, а говори за лошо структуриран бюджет на етажната собственост или ниска събираемост на постоянните месечни вноски. Независимо от инцидентния им характер, тези парични задължения спадат към една от двете групи, посочени по- горе – за управление и поддържане или за фонд „Ремонт и обновяване”, поради което посоченото по- горе е напълно относимо и към тях.
Автор: адв. Симеон Станчев