Stanchev & Partners

Във всяка сграда идва момент, когато трябва да се извърши ремонт на общи части. ЗУЕС съдържа детайлна уредба на тази материя, но наред с това борави с множество специфични понятия, които често създават объркване и водят до спорове между съседите. Целта на настоящото изложение е да се разграничат основните и най- често срещани видове ремонт, предвидени в ЗУЕС- неотложен, необходим и основен, както и да се посочат основните положения, които следва да бъдат взети предвид при извършването им.

Процесът по изваждане на собственик преминава през два етапа – първият се развива пред етажната собственост, а вторият – пред съда.

1. Осъществяване на процедурата пред етажната собственост

Изваждането на собственик от сградата на практика представлява лишаване на едно лице от правото да ползва собствения си имот, т.е. това е ограничаване на правото на собственост, което се допуска само в краен случай и като последна мярка. Затова, законът поставя изискване, преди да се стигне до там, на правонарушителя да се даде последна възможност да поправи поведението си.

Институтът на изваждане на собственик на етаж или част от етаж в сграда в режим на етажна собственост е изключително ефективен инструмент в ръцете на съкооператорите за осигуряване реда и уреждане на различни видове спорни отношения в сградата. Въпреки това много хора не знаят за него или го подценяват, поради което се използва сравнително рядко.

След като се установи, че са спазени предварителните формалности- своевременна разгласа на поканата и дневния ред на събранието и ако е налице изискуемият от закона кворум, може да се пристъпи към провеждане на Общото събрание и колективният управителен орган на етажната собственост да осъществи главната си функция – вземане на решения по въпроси, касаещи общите части в сградата.

След като сме се уверили, че е спазена процедурата по свикване на Общото събрание на етажната собственост  (поканата е изготвена от компетентните лица, има необходимото съдържание, разгласена е по предвидения в закона ред и в съответния срок), трябва да проверим дали в обявения в поканата ден и час е налице изискуемия от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) кворум за провеждане на събрание, от който да бъде формирано мнозинство за законосъобразно вземане на решения.

Като всички останали парични задължения и тези към етажната собственост следва да бъдат изпълнени в определени срокове, неспазването на които може да доведе до редица неблагоприятни последици за неизправния длъжник. Какви са сроковете за доброволно изпълнение на задълженията за плащане на парични вноски, какви са последиците при неизпълнение и каква е законоустановената процедура за събиране на дължимите суми по принудителен ред, ще бъде разгледано по- долу.

В публикацията „Видове парични задължения към Етажната собственост” бяха обсъдени основните парични задължения, които възникват за собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти в режим на етажна собственост. След като законът е предвидил едно задължение, следва да бъде посочен и адресатът на това задължение, т.е. кой е длъжник и следва да го изпълни. Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) членовете на етажната собственост се разделят на три групи- собственици, ползватели или обитатели, с оглед вида и обема на притежаваните от тях права спрямо самостоятелните обекти в сградата. В зависимост от това представителите на различните групи отговарят различно за отделните парични задължения.

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) обръща особено внимание на паричните задължения на собствениците/ ползвателите/ обитателите в сграда в режим на етажна собственост. Независимо от това засегнатите лица често не са наясно какво дължат, защо го дължат и за какво се използват/ би трябвало да се използват платените от тях суми. В изложението по- долу ще посоча основните парични задължения, начина за определяне на техния размер и за какво се разходват събраните суми.

Институтът на етажната собственост дълго време е бил неглижиран както от законодателните, така и от правоприлагащите органи в страната, а гражданите много често не са запознати с правата и задълженията, които имат в тази сфера. Напоследък, с появата на т.нар. професионални домоуправители, започват да възникват множество въпроси, свързани с управлението на общите части на сградите, с процедурата за свикване и провеждане на събрания на управителните органи на етажната собственост, с правата и задълженията на собствениците/ ползвателите/ обитателите на самостоятелните обекти в сгради, с принудителното изпълнение на взетите решения и пр. Настоящото изложение няма за цел да направи пълен и подробен правен анализ на действащата нормативна уредба, а е предназначено да ориентира гражданите какви са техните права и задължения, свързани с участието им в етажната собственост, и какви са възможностите им за защита, в случай че тези права бъдат нарушени и/или някой претендира изпълнение на задължение.