След като сме се уверили, че е спазена процедурата по свикване на Общото събрание на етажната собственост (поканата е изготвена от компетентните лица, има необходимото съдържание, разгласена е по предвидения в закона ред и в съответния срок), трябва да проверим дали в обявения в поканата ден и час е налице изискуемия от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) кворум за провеждане на събрание, от който да бъде формирано мнозинство за законосъобразно вземане на решения.
I. Кворум за провеждане на Общо събрание
За да може Общото събрание да има представителност спрямо етажната собственост и решенията му да имат обвързваща сила, законът въвежда минимални изисквания за броя на участващите в него лица, т.е. предвидено е изискване за кворум. В предходната нормативна уредба (ПУРНЕС) се предвиждаше кворумът да се изчислява на база броя на присъстващите на събранието лица. Тази практика вече е изоставена и със ЗУЕС се прие, че определящи за кворума са не броят на присъстващите лица, а процентът на представените идеални части от общите части на сградата. Поради това, за да бъде бъде спазена процедурата за провеждане на Общото събрание, е необходимо в първоначално обявения час да присъстват представители (собственици, респ. ползватели или техни пълномощници) на поне 67% идеални части от общите части в сградата. Ако в обявения в поканата час не може да се съберат 67%, събранието се отлага с един час и може да се проведе, при условие че на него са представени поне 33% идеални част от общите части. В случай, че и този кворум не може да бъде достигнат, събранието се отлага за следващия ден и за посочения в поканата час и място, и процедурата за провеждане се счита спазена независимо от това, колко идеални части са представени. Когато на събранието ще се взема решение по въпрос, за който е предвидено квалифицирано мнозинство (напр. 75% или 100% идеални части от общите части), заседанието може да се проведе при кворум, по- нисък от необходимото мнозинство, но в този случай няма да може да се вземе съответното решение
II. Мнозинство за вземане на решения
На практика е рядкост всички собственици, респ. ползватели на обекти в сградата да се съберат, а още по – трудно е между тях да се постигне единодушие по обсъжданите въпроси. Това би довело до невъзможност за вземане на решения, които да имат обвързваща всички сила. За да се избегне тази патова ситуация и да се улесни управлението на общите части, в ЗУЕС е възприет изключително либерален подход, при който е предоставена възможност на интересуващите се и участващи в Общото събрание собственици, да решават основната част от въпросите на управлението. Така, решенията по почти всички въпроси са валидни, ако за тях са гласували поне 50% идеални части от общите части, представени на Общото събрание (напр. ако един час след първоначално обявения в поканата час на събранието са представени 40% и.ч. от всички общи части, то решенията могат да бъдат взети с мнозинство от 21% и.ч. от общите части на сградата, т.е. гласовете на 1/5 от собствениците ще обвържат всички).
Изключение от това правило е предвидено за най – важните решения, засягащи съществено правата на собствениците на обекти в сградата. За тези случаи, които са изчерпателно изброени в закона, е предвидено решенията да се взимат с по- голямо, квалифицирано мнозинство и то не от представените на събранието, а от всички общи части. Така според закона съгласието на представителите на 100% и.ч. от общите части е необходимо за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части; 75% и.ч. от общите части за изваждане от сградата на собственик или ползвател, за извършване на полезни разходи, за получаване на кредити, за опрощаване на финансови задължения; 67% и.ч. от общите части на сградата за основно обновяване, за основен ремонт, за усвояване на средства от фондове на Европейския съюз и /или от държавния или общинския бюджет, за възлагане правомощията на управителя или за възлагане на дейности по поддържането на общи части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици; 50% и.ч. от общите части за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост.
Отново с цел улесняване вземането на решения в ЗУЕС е предвидена възможност някои решения да се вземат с мнозинство, формирано не на база представени идеални части, а с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти. За целта е необходимо нарочно решение на Общото събрание, което да е подкрепено от повече от 50% и.ч. от всички общи части в сградата. Решенията, които могат да се вземат с подобно мнозинство, могат да се отнасят до приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред; избиране и освобождаване на управителя, контрольора и касиера, определяне размера на паричните вноски за управлението и поддържането на общите части; създаване на условия за достъп на хора с увреждания; използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно – хигиенните норми. Доколкото разглежданият случай представлява изключение, същият не следва да бъде тълкуван и прилаган разширително, т.е. Общото събрание не може да вземе решение въпроси, извън изброените, да се решават с мнозинство от броя на самостоятелните обекти, и подобни решения биха били незаконосъобразни.
Едва след като се констатира наличието на предвидения в ЗУЕС кворум, може да се пристъпи към провеждане на Общото събрание – поставяне на въпросите от дневния ред, обсъждане на становища и предложения и провеждане на гласуване на направените предложения. Повече информация за тази част от процедурата можете да намерите в част 3 от изложението.
Автор: адвокат Симеон Станчев